闫衍等浅析中国房地产行业的深度调整与转型发展

闫衍  中国人民大学经济研究所副所长、中国宏观经济论坛（CMF）副主席，中诚信国际信用评级有限责任公司董事长、总裁

袁海霞   中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院副院长

张堃  中诚信国际研究院高级研究员

彭月柳婷  中诚信国际研究院助理总监

本文转载自《房地产世界》（2023年2月）

本文字数：10189字

阅读时间：26分钟

摘要：受经济下行压力加大、前期政策整体保持严调控以及风险释放等因素影响，2021年下半年以来房地产行业加速进入深度调整期，流动性风险、债务风险以及衍生风险持续上升并集中释放，引发市场对房地产的信心危机。短期来看，应着力稳预期、稳地产，恢复房地产信心；长期来看，可从住房结构、业务模式、投融资模式、行业格局等角度探索房企转型之路，构建房地产市场长效机制，推动房地产行业平稳发展。

关键字：房地产 深度调整期 转型发展

当前房地产行业面临的问题是行业中长期问题在疫情等阶段性短期因素刺激下的深度体现，站在经济结构调整与行业发展长周期上看，房地产行业已迎来转型发展的重要节点。二十大报告再次强调房住不炒的定位，同时考虑到房地产行业对于稳经济、稳民生的重要作用，行业稳定发展仍是当下首要任务。近期“三支箭”、“254号文”的16条纾困房地产行业金融措施、放松预售资金监管等政策频发，为维稳房市注入强心剂，也为房地产行业转型发展提供良好契机。

一、疫情冲击叠加政策调控加速房地产行业进入深度调整期

中国房地产行业经历了近20年高速增长，供求已基本平衡，伴随人口老龄化加剧和城镇化趋缓，房地产行业下行趋势显现。2020年以来，房地产严调控政策不断加码叠加疫情冲击与前期风险释放下市场预期转弱，加速行业进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策出现边际放松，但行业整体仍处于筑底阶段，行业修复任重道远。

（一）伴随人口结构变化与城镇化发展趋缓，房地产行业迎来长周期拐点并进入结构调整期

自1998年住房市场化改革以来，我国房地产行业得到快速发展，整体呈现供求基本平衡。伴随人口老龄化少子化趋势加速，主力置业人群占比下降，购房需求接近见顶带动房地产行业潜在增速下行。近年来，我国人口老龄化速度大幅加快，2022年65岁及以上人口占全国人口比例达到14.9%，较2000年上涨7.9个百分点，同时出生率持续下行，同期下降7.26个千分点至6.77‰，总和生育率由1.6降至1.2，低于全球大部分国家。其中，20-49岁人口作为主力置业人群，规模及占总人口比例自2013年以来有所下降，主力置业人群减少导致房地产长期需求萎缩，难以继续支撑房市扩容和房价上涨。

图1、我国人口老龄化加速，人口增长率持续下滑

数据来源：Wind，中诚信国际整理

另一方面，城镇化进程放缓、增长空间收窄，人均住房面积增长至高位且区域分化加剧，推动房地产行业进入结构调整期。我国常住人口城镇化率由2000年的36.2%增长至2022年的65.22%，但2016年以来城镇化率增速出现小幅下降，意味着我国城镇化发展空间在逐步收缩。从人均住房面积看，2020年我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,区域分化显著造成房地产市场冷热不均，导致不同城市地价、房价差距扩大，如广东城市家庭人均住房面积为29.59平方米，西藏、青海、河南、湖北、湖南等区域人均住房面积均超过40平方米。尽管在新型城镇化、城市更新等推进下，房地产行业未来仍有一定增长空间，但更多是存量市场的结构性供需调整，行业整体规模及增速下滑趋势已现。

（二）房地产调控持续加码，加速房地产行业进入深度调整期

2020年下半年以来，“三道红线”、银行贷款集中度管理、供地“两集中”、房地产税改革试点等房地产调控政策密集落地，从销售、融资和土地供应等多方面加强对房地产市场的调控。销售层面，多地升级楼市调控政策，深圳、长三角、珠三角等地限购、限贷、限售不断加码，同时严厉打击各类炒房行为，维护房地产市场正常秩序。融资层面，出台针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度以及压降信托融资额度、严格审批地产债发行、限制房企海外融资等政策，抑制房企债务增长。土地供应层面，青岛、天津、北京、杭州等22个重点城市推行住宅用地“两集中”同步公开出让，降低土地溢价率，合理引导房价上涨预期。

随着房地产调控政策持续加码，房企流动性风险和违约风险开始集中释放，经过过去一年多的市场调整，房地产行业进入深度调整期，呈现出不同于以往周期的新特点：一是行业下行趋势显著且持续时间较长，商品房单月销售面积与百城住宅价格指数同比持续回落带动销售额连续下滑，2022年4月单月销售额已降至2017年以来最低点。房地产资金链紧张也导致土地出让市场遇冷，2022年房地产开发企业土地购置面积同比下降53.4个百分点，土地成交款同比下降48.4个百分点。二是区域分化加剧，房地产开发投资连续下滑，东部和中部地区仍是主要支撑点，2022年东部和中部地区累计投资同比增速分别为-6.7%、-7.2%，高于全国整体水平。此外，不同地区土拍热度分化加剧，一线城市2022年平均土地溢价率（3.67%）仍高于全国平均水平3.29%，也高于二、三线城市平均溢价率（分别为3%、3.1%）。 

图2、房地产销售面积和销售额大幅下滑

数据来源：Wind，中诚信国际整理

图3、土地出让市场遇冷，土地成交面积和总额连续下行

数据来源：Wind，中诚信国际整理

图4、房地产开发投资区域分化有所加剧

数据来源：Wind，中诚信国际整理

三是房地产调控政策边际放松的效果不及预期。2021年四季度以来，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，房地产调控政策开始边际调整，但整体较为谨慎且放松程度不及以往调控周期。在政策边际放松的作用下，2022年三季度以来商品房销售面积与销售额单月同比降幅逐步收窄，房屋竣工面积累计同比降幅有所缓和，但新开工面积累计同比降幅进一步扩大，土地出让市场持续低迷，房企土地购置面积与成交价款进一步探底，说明市场有一定复苏征兆但整体仍处于低位徘徊。考虑到近期二十大报告再次强调了坚持“房住不炒”基调，以及254号文出台16条措施，央行和证监会等部门从贷款、债券和股权融资三方面推出“三支箭”政策，放松预售资金监管政策等，加大支持房地产市场平稳健康发展，后续房地产调控政策或保持整体放松，政策强力刺激态势，但政策落地效果仍待观察。

（三）疫情冲击叠加行业预期转弱加剧房地产市场下行和深度调整

一方面，疫情冲击下居民资产负债表受到冲击，预期收入下滑导致需求疲软，房地产行业回暖乏力。从居民资产负债表看，2022年12月住户贷款同比增速突破历史低点降至5.38%，存款同比增速逐步增长至17.4%，储蓄率上升意味着消费减速和消费意愿明显下降。从居民收入水平看，全国人均可支配收入累计同比增速较疫情前明显下滑，收入预期下滑意味着居民资产负债表收缩仍将持续一段时间，进一步导致房地产市场需求端改善压力增大。

图5、居民部门贷款同比延续下滑、存款同比上升

数据来源：Wind，中诚信国际整理

另一方面，房企接连“暴雷”导致市场对房地产行业信心下滑，“停工断贷”等风险事件发酵更进一步打击市场信心，严重影响了居民购房的信心和意愿，预期持续转弱加剧行业下行。2020年以来，房企违约明显增多，信用风险由中小房企向大型房企扩散，房企“暴雷”后选择“躺平”的行为更是加剧居民对房地产市场的担忧，购房观望情绪浓厚。2022年7月以来，全国多个城市发生因项目停工、业主集体“强制停贷”事件，据此引发的舆论进一步弱化居民购房信心，房地产行业修复再度放缓。为应对此次“停工断贷”风波，各地纷纷出台一系列措施“保交楼、保民生、保稳定”，如推出保交楼专项借款、加强预售资金监管、设立纾困基金、一对一帮扶政策等。但应该认识到，信心修复是一个漫长的过程，房地产行业后续改善与政策落地效果仍具有较大不确定性。

二、房地产行业面临多重风险及信心危机

疫情因素叠加多项调控政策密集落地，导致房企流动性风险加速催化了行业债务风险爆发，最终形成了房企信用弱化与房地产市场下行相互交织、相互影响的局面，房地产行业面临多重风险及信心危机，若处置不当，更甚引发系统性金融风险。

（一）房企资金平衡能力面临空前考验，短期资金枯竭催生行业流动性危机

2020年下半年以来，随着疫情多点散发、“三条红线”、房地产贷款集中度管理、“集中供地”等一系列政策密集落地，房企维持内外现金流平衡愈加困难，加剧了行业“由点及面”的风险释放。融资端，金融机构对房地产行业收缩风险敞口，加剧了房地产企业流动性压力。从债券市场看，2021及2022年房地产行业分别发行债券6448.01、5436.46亿元，同比下降6.57%、15.59%，净融资分别为-1448.79、-153亿元。销售端，在房企风险事件频发、购房者预期变化的背景下，消费者购房意愿持续低迷。从房企到位资金看，2022年房地产开发企业累计到位资金为14.90万亿元，同比下降25.90%；其中国内贷款和其他资金同比降幅较大，分别下滑25.40%和30.03%，自筹资金同比下滑19.10%。总体上，需求端和融资端的双双走弱导致原先以严重依赖“高负债、高杠杆、高周转”房企资金平衡能力面临空前考验，信用危机事件加剧行业下行风险，房地产企业资金枯竭催生行业空前的流动性危机。

图6、房地产开发企业累计到位资金来源及增速（亿元）

数据来源：Wind，中诚信国际整理

（二）房地产行业债务规模维持高位，流动性承压加剧了债务风险释放及蔓延

房地产行业作为重资产、高杠杆行业，在长期以来的发展过程中累积了大量债务。2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，占GDP比重接近50%，其中个人住房贷款余额38.8万亿元。剔除居民部门承担的按揭贷款后，房地产企业所承担的债务压力依然突出。根据粗略估算，我国房地产企业所承担的债务总规模约在19万亿元左右。随着房地产行业资金压力持续上升，企业流动性风险加剧了行业债务风险释放及蔓延，“高负债、高杠杆”资产布局不佳的房企信用风险呈现较为集中的爆发态势。一是房企信托、理财等非标债务兑付危机现象较往年明显增加；二是房企商票逾期规模大幅上行。根据上海票交所数据显示，截至2022年末3322家房地产项目公司商票逾期，占全部商票逾期企业的比重达68%；三是房企境内外债券违约及展期事件频发，根据中诚信国际统计，2021/2022年房地产行业境内新增违约债券47/34只，涉及违约规模达到577.58/203.84亿元；2022年另有27家房企发行人展期，涉及展期债项69只，展期规模高达826.52亿元。

图7、2017-2022年房地产行业新增违约情况

数据来源：中诚信国际违约数据库

图8、2018-2022年房地产行业新增展期情况

数据来源：中诚信国际违约数据库

（三）房地产衍生风险上升，土地出让收入大幅下降加剧地方财政压力，或推升地方政府债务风险

房地产行业产业规模大、涉及产业链条长，其风险通过产业链传递至建筑等相关行业，行业衍生风险加剧上扬。一方面，房地产开发投资关联着建筑业、钢铁、水泥、有色金属、机械制造、建材等上下游行业发展，房地产消费更是直接带动了家电、家具、装饰等制造业，以及金融、物业管理等第三产业。2022年以来家具类社零额当月同比增速持续为负，4月以来建筑及装潢材料类社零额单月同比由正转负，全年家具类社零额同比下滑5.80%、建筑及装潢材料类社零额同比下滑-8.90%，房地产板块相关消费持续低迷，进一步制约社零消费企稳回升态势。另一方面，土地出让收入依然是地方政府重要收入来源，地方政府性基金收入80%以上来自于与房地产密切相关的国有土地出让权收入，2022年地方本级国有土地使用权出让收入累计6.69万亿元，累计同比下降-23.30%。房地产行业持续低迷直接制约了房企拿地意愿和购地需求，加剧财政紧张，或推升地方政府债务风险。

图9、家具类、建筑及装潢材料类零售额同比增速

数据来源：Wind，中诚信国际整理

（四）局部资产泡沫破裂或加大金融系统性风险

作为金融体系中的灰犀牛，房地产领域局部资产泡沫破灭，也会对中国经济金融产生巨大的负面影响。一方面，房地产作为高质量的抵押品，是房地产开发贷、按揭贷款等诸多金融产品的底层资产。如果房地产行业局部资产泡沫破裂，通过“房地产市场下行预期——房地产价格大幅下跌——抵押品价值大幅缩水——信贷资产质量明显恶化——不良率及债务风险上行——金融体系风险”的链条向金融系统传导。另一方面，随着风险在金融体系中不断积聚，或加强全球投资者对我国经济下行的预期，或加剧经济系统的脆弱性，这种脆弱性也将对资产负债表的修复产生压力，最终导致系统性的金融风险。与此同时，在长期的发展过程中，房地产吸纳了居民部门的大量货币资金，是居民财富的重要载体，房地产行业信用风险的超预期爆发有可能导致房地产价格大幅下跌，导致居民财富缩水，进而引发一系列社会问题，进而危及宏观经济增长。

（五）房地产市场进入深度调整期，行业下行酝酿信心危机

当前房地产市场持续低迷，其中面临最突出问题是信心不足，行业在螺旋式下行中信心危机逐步酝酿。“烂尾楼”事件叠加房企债务违约严重冲击购房者信心，“停贷”事件持续发酵直接影响房企销售回款规模导致近期密集出台的“稳地产”政策效果不及预期。从房地产销售数据看，2022年全国商品房销售面积为135,836.89万平方米，同比下降24.30%，为2016年以来最低点，其中期房销售面积下降28.10%，而现房销售面积同比增长0.80%，期房销售面积占比较去年同期下降4.31个百分点至82.69%。与此同时，房地产市场投资开发信心不足。事实上，持续承压的房地产融资和销售制约了房企扩大开发投资的能力和意愿，从房地产开发投资数据看，2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%，降幅较前值有所扩大。

图10、2018-2022年商品房销售额及面积累计同比

数据来源：Wind，中诚信国际整理

三、稳预期与稳地产目标下探索房地产企业转型发展方向

考虑到房地产投资仍是经济增长的重要支撑，而房地产“硬着陆”或对经济产生较大负面影响，稳预期、稳地产仍是当下首要任务，也是房地产行业转型发展的重要前提。近期，二十大报告中再次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为房地产行业转型发展指明方向。

（一）优化住房结构，提升与产业人口结构匹配度

随着城镇化进程不断推进，我国人口流动持续向沿海、沿江地区及内地城区集聚，主要城市群人口集聚度加大，由此衍生的新市民群体占比上升，住房需求发生演变，当前的住房结构未能完全匹配人口区域分布。近年来，政策上一直在积极推进租购并举的住房制度，加大对保障性住房建设、城市更新的支持力度，“254号文”还提出了加大住房租赁金融支持力度的多项措施。对此房企可抓住政策红利，在人口净流入规模较大的一、二线大城市，开发集中式租赁住房项目、保障性住房、共有产权住房等项目，提升租房品质更好满足新市民、青年人群需求；对于持有物业资产且运营能力较高的房企，可适当加大对租赁运营业务的投入，盘活沉淀资产，平衡不同业务的现金流。同时，伴随我国人口老龄化少子化趋势加速，文旅养老类房产方向或迎来发展机遇。对此，房企可结合自身优势选择特定方向进行深耕，如对于环境优质或具备养生资源的城市，房企可整合养老、大健康、医疗等资源，合理延伸地产产业链，开发以休养为目标的健康社区、生活小镇、养老社区等项目；对于旅游资源丰富的城市，房企可加强与地方政府、旅游企业的合作，共同开发酒店、度假区、主题景区、文化基地等项目。

（二）“土地去资本化”趋势下，房企向综合运营开发业务模式转型

随着城镇化进程逐渐降速和住房需求高位回落，土地供应量或步入下行通道，叠加“供地两集中”等政策限制地价无序上涨，“土地去资本化”趋势下房地产以开发业务为主的商业模式局限性暴露，房企迫切需要探索新的业务模式。近两年，政策层面倡导房企主动“探索新发展模式，促进房地产行业良性循环和健康发展”。部分房企开始调整拓展业务布局，探索新业务赛道和新的商业模式，如通过增加持有型物业实现稳定的租金收入，通过代建输出操盘管理经验，通过轻资产运营扩大管理规模等，商业模式的切换和迭代已初见趋势。对于小而精的房企来说，未来仍可专注开发业务，通过区域深耕或推出中低端项目匹配消费者需求，提升开发效率。对于中型房企来说，可在保持一定规模的传统开发业务的基础上，逐步延伸轻资产业务，以服务为导向，逐步向综合运营开发商转型。对于综合性大型房企来说，不仅可以基于自身已有规模发展轻资产业务，如商业管理、代建、物业管理等，还可拓展资产管理业务，将资产置入REITs或房地产基金，从中收取物业管理费或基金管理费等。

（三）预售制面临挑战，融资持续承压下房企需建立高效投融资机制

2022年2月，住建部、央行和银保监会联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），统一预售资金监管；11月14日，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）发布，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。预售资金监管政策调整更多针对经营稳健、财务良好的优质房企，预售制下的资金使用与周转问题仍需关注。短期内房企需收紧资本开支，降低囤地规模、加快存货出清、加速销售回款，保证现金流特别是非限制性现金流安全，长期来看，房企需依托产业化、技术化手段提升运营效率，聚集整条产业链提速，实现精准拿地、定向融资。此外，254号文提出“稳步推进房地产投资信托基金试点”，未来房企可通过发行REITs、类REITs、CMBS等资产证券化产品拓宽融资渠道，降低对银行信贷等传统融资方式的依赖。发行REITs、类REITs有助于房企打通“投融管退再投资”资金闭环，盘活基础设施资产，避免投资周期过长及资金周转率低的不利影响。

（四）房地产行业格局重塑、加速整合，国企民企优势互补深化合作

房地产行业风险集中释放叠加销售下滑、信用收缩等因素影响，头部房企“资金池”优势不再导致房地产行业集中度有所下降。同时，华润置地、招商蛇口等房企陆续参与到风险房企或项目的收并购中，房企收并购数量明显增加。254号文提出“鼓励开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购受困房地产企业项目”，“支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券”等。政策支持下，房企并购债发行规模、银行并购贷款融资额度将不断增长，推动房地产行业优胜劣汰。此外，在土地市场走弱背景下，央企、国企逆势拿地逐渐成为支撑土地交易的主力，据中指研究院统计，截至2022年10月土地拍卖市场成交宗数占比最高的为地方国企，占比达到46.1%，民营房企占比仅为23.1%。未来财务稳健型的优质房企，如央企、地方国企、低杠杆龙头民企或将获取更多市场份额，激进型房企、风险较高的民营房企或面临更大缩表压力、加速出清。国营房企与非国营房企可在项目建设上开展深度合作，发挥国企资源资金优势及民营房企专业优势，提升供给质量，匹配居民消费升级与国家产业结构调整需求，共同促进房地产行业健康可持续发展。

四、“稳楼市、稳信心、促转型”——房地产行业转型发展的对策建议

当前房地产泡沫化金融化势头已实质性扭转，为房地产行业转型探索打开了新的政策空间。考虑到房地产行业面临多重风险及信心危机，短期首先要多措并举“稳地产、保交付”、恢复房地产市场信心，“254号文”16条金融措施纾困房地产行业和放松预售资金监管等政策的出台，“信贷、债券、股权”三箭齐发为维稳房市注入强心剂；中长期需构建房地产市场长效机制、推动住房结构改革；防范化解房地产领域债务风险需注重风险缓释的节奏和力度。

（一）短期多措并举“保交楼、稳民生”，恢复房地产市场信心

当前房地产市场短期面临最突出问题是信心不足，“停贷”事件持续发酵导致行业历经空前的信心危机考验，房地产企业深陷信用弱化与行业下行风险的双重影响，多措并举“保交楼、稳民生”，采用强有力的外力干预帮助行业走出短期现金流恶性循环，稳定购房人信心，推动房地产市场回归正常轨道：第一，高度重视并妥善处置停工、停贷风波，以“保交楼、稳民生”为核心，压实多方责任、建立、用好房地产稳定保障基金，支持开放性政策性银行提供“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用；积极协调推进停工项目复工，配合专项借款支持项目提供新增配套融资支持。第二，因城施策用足用好政策工具箱，进一步释放前期挤压的刚性购房需求和合理改善性需求，落实差异化信贷政策，推动地产销售回归正常状态。第三，适度放松房地产调控政策，加大金融支持力度，优化预售资金监管、探索商品房预售制度改革。第四，有效盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产，推动化解及处置出险房企债务风险。

（二）中长期构建房地产市场长效机制，推动住房结构改革

中长期看，要确保房地产市场平稳运行和健康发展，需进一步完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极探索房地产行业新发展模式，形成长期稳定的市场预期。首先，针对当前中国房地产市场面临多重结构性供需失衡，坚持“房住不炒”中心定位，完善住房“双轨制”，积极探索房地产行业新发展模式，构建“市场+保障”的住房供应双轨制度，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。第二，推动都市圈城市群发展战略，优化房地产市场区域结构性失衡问题；有序培育现代化都市圈，以中心城市辐射带动周边地区发展的城市格局，实现要素便捷流通、资源高效配置和产业协同效应。第三，建立住房和土地联动机制，科学合理把握土地供应节奏、结构，积极推进房地产行业供给端改革，发挥价格在土地资源配置中的重要作用，逐步降低土地财政依赖。第四，稳步推动房地产税立法和改革，抑制投机性需求，优化住房占有结构失衡。但考虑到，当前房地产行业预期转弱、信心不足，且房地产市场区域特征明显且差异较大、情况复杂，因此扩大房地产税改革试点工作需待房地产市场有所好转时逐步推进、循序渐进。

（三）防范化解房地产领域债务风险，避免引发系统性风险

房地产行业在长期以来的发展过程中累积了大量债务，债务风险居于高位，且地产具备一定金融属性，其债务风险波及面广、传导性强，因此防范化解房地产领域债务风险既是短期、亦是中长期的重要问题，需注重地产风险缓释的节奏和力度。首先，建立健全房地产企业债务风险监测及预警机制，制定动态、科学、高效的房地产调控政策，做到早识别、早预警、早应对，有效提高债务风险防控前瞻性。其次，注重房企债务风险缓释的节奏和力度，短期适度加大优质房企及优质项目的融资支持力度；中长期看，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，确保房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，健全房地产债务风险防范化解长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到合理水平,坚守不发生系统性金融风险的底线。再次，对市场预期合理引导，从中央及地方层面分别设立房地产纾困母子基金、共同构成我国房地产稳定保障基金体系，充分发挥基金稳定房地产市场预期、保交付稳民生的积极作用，推动出险房企债务处置市场化、法制化。最后，优化房企债务结构与公司治理，提升企业经营能力，降低有息债务规模、优化债务期限结构，保障房地产的资金链、供应链实现良性循环。

结语：当前房地产行业面临的问题是行业中长期矛盾在疫情等阶段性短期因素刺激下的深度体现，2021年下半年以来房地产行业加速进入深度调整期，流动性风险、债务风险以及衍生风险持续上升并集中释放，引发市场对房地产的信心危机。12月中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，事实上随着房地产泡沫化金融化势头逐步扭转，站在经济结构调整与行业发展长周期上看，房地产行业迎来了转型发展的重要节点，优化住房结构、提升与产业人口结构匹配度，逐步向房地产综合运营开发业务模式转型，建立更高效投融资机制，以及深化国企民企合作，是房地产行业健康可持续发展的关键转型发展道路。基于此，本文从多方面提出房地产行业转型发展的对策建议，短期需多措并举“保交楼、稳民生”，恢复房地产信心；中长期，需从住房结构、业务模式、投融资模式、行业格局等角度探索房企转型之路，积极探索房地产行业新发展模式，构建房地产市场长效机制；同时，防范化解房地产领域债务风险既是短期、亦是中长期的重要问题，共同推动房地产行业健康平稳发展。

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